1

2

3

4

5

 

Rachunek powierniczy wymagany przez ustawę

Osoby zajmujące się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami obawiają się, że zapisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkaniowego lub domu jednorodzinnego skomplikują sytuację małych i średnich firm z tej branży. Ustawa zobowiązuje nabywców nieruchomości do wpłaty pieniędzy na rachunek powierniczy jeszcze przed ukończeniem inwestycji. Dzięki takiemu posunięciu banki będą mogły kontrolować postępy prac. W przypadku otwartego rachunku banki będą mogły wypłacać transze pieniędzy w zależności od postępów na budowie. Jeśli będzie w grę wchodził rachunek zamknięty, kwota zostanie wypłacona po zakończeniu inwestycji. O tym, że takie zapisy ustawy mogą sprowadzić poważne kłopoty na deweloperów, mówią nie tylko sami zainteresowani, ale także eksperci rynku nieruchomości, a co jeszcze ważniejsze, przedstawiciele banków. Celem tej ustawy jest objęcie większą ochroną nabywców nieruchomości. Dzięki jej zapisom, przyszli właściciele mieszkania nie muszą już obawiać się zakusów nieuczciwych deweloperów. Przelewanie pieniędzy w zaproponowany przez ustawodawcę sposób powoduje, że finanse trafiają na działania przy konkretnej inwestycji, dzięki czemu nabywca ma większą pewność, że ona zostanie ukończona. Nie będzie możliwości przekazywania pieniędzy nabywcy na inne cele inwestycyjne, niż ta konkretna inwestycja, na którą zostały one wpłacone.

Jak bronić się przed nieuczciwymi najemcami

Osoby wynajmujące mieszkania lokatorom, z pewnością niejednokrotnie spotkały się z nieuczciwymi zagraniami ze strony najemców. Są oni bowiem chronieni przez ustawę o ochronie praw lokatorów. Zawiera ona jednak zapis, który pozwala właścicielom mieszkań chronić się przed szkodliwymi działaniami niektórych lokatorów. Daje bowiem możliwość zawarcia umowy o najmem okazjonalny. Taka forma umowy pozwala na czasowe wynajęcie mieszkania osobie, która ma dokąd się udać po ewentualnej eksmisji. Dzięki temu wyeliminowana zostaje konieczność zapewnienia lokalu zastępczego przez właściciela lokatorowi niewywiązującemu się z umowy. Umowa taka może być zawierana tylko na ściśle określony czas. Jest to sposób na wynajęcie lokalu wyłącznie na cele mieszkalne, nie zaś na komercyjne. Właściciel w przypadku chęci pozbycia się nieuczciwego lokatora, z którym zawarł umowę najmu okazjonalnego, musi poinformować go o tym kroku. Musi on wypowiedzieć umowę lub ją rozwiązać. Jeśli okaże się, że najemca nie wyraża chęci opuszczenia lokalu, istnieje możliwość jego eksmisji. Najpierw trzeba mu doręczyć żądanie opuszczenia mieszkania na piśmie, zawierające potwierdzony urzędowo podpis. W piśmie należy podać imię i nazwisko właściciela oraz osoby wynajmującej. Trzeba też wskazać umowę wynajmu wraz z opisanym powodem, dla którego została rozwiązana.

Na czym polega okazjonalne wynajmowanie nieruchomości

Wielu właścicieli nieruchomości oferujących swoje mieszkania czy domy do wynajęcia, spotkało się z nieuczciwymi praktykami lokatorów. Szczególnie duża rotacja na tym rynku występuje w okresie letnim, więc przed jego nadejściem warto zapoznać się ze sposobami na zwiększenie swoich szans w walce z nieuczciwymi najemcami mieszkań. Właściciele nieruchomości również mają przecież swoje prawa. Pewną furtkę dla właścicieli opisuje ustawa o ochronie praw lokatorów. Przewiduje ona taką formę wynajmowania mieszkania, jaką jest najem okazjonalny, pozwalający w dużej mierze chronić posiadaczy mieszkań. W przypadku zwykłego wynajmu właściciel traci część praw do nieruchomości, gdyż musi zostać zachowane prawo lokatora do prywatności. Rozwiązanie umowy najmu nie jest też takie proste, gdyż właściciel nie może wyrzucić lokatora na bruk. Najem okazjonalny ułatwia natomiast wypowiedzenie umowy lokatorowi. Można ją podpisać bowiem tylko z osobą, która wskaże mieszkanie zastępcze, do którego będzie się mogła udać po ewentualnej eksmisji. Trzeba pamiętać, że najem okazjonalny przeznaczony jest tylko dla właścicieli oferujących lokale przeznaczone wyłącznie na cele mieszkalne. Umowa taka jest terminowa, co oznacza, że nie można jej przedłużać w nieskończoność. Tego typu forma najmu ma swoje wady i zalety, warto więc przeanalizować ją pod różnymi względami.

Posiadanie rachunku powierniczego

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkaniowego lub domu jednorodzinnego wprowadza pewne zmiany na rynku nieruchomości. Jednym z jej najistotniejszych zapisów jest ten mówiący o konieczności posiadania rachunku powierniczego. Osoby związane z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami ubolewają, że taki zapis ustawy spowoduje wykruszenie się z rynku małych i średnich firm. Pozostaną tylko najsilniejsze firmy. Co ważne, opinię taką wydają zarówno pośrednicy w obrocie nieruchomościami, jak i eksperci, a co najważniejsze, nawet przedstawiciele banków. Konieczność posiadania rachunku powierniczego, zamkniętego lub otwartego, wzbudza wielkie kontrowersje. Chodzi w niej o to, że każdy kto korzysta z usług dewelopera nabywając dom lub mieszkanie, musi wpłacić pieniądze przed zakończeniem prac przy powstającej inwestycji. Dzięki takiemu posunięciu, banki będą mogły kontrolować postępy prac przy powstającej nieruchomości. Ich kontrola polegać będzie na możliwości uruchamiania funduszy zależnie od postępów czynionych na budowie. Tak będzie w przypadku posiadania rachunku otwartego. W razie uruchomienia zamkniętego rachunku powierniczego, pieniądze będą wypłacane po sfinalizowaniu budowy. Zgodnie z założeniami ustawa ta ma chronić osoby kupujące mieszkania czy dom przed szkodliwymi działaniami nieuczciwych deweloperów.

Wpływ ustawy deregulacyjnej na rynek nieruchomości

Wejście w życie ustawy deregulacyjnej oznacza w praktyce spore zmiany w obrocie nieruchomościami. Deregulacją zostały bowiem objęte m.in. zawody związane z tą branżą. Są to pośrednik w obrocie nieruchomościami oraz zarządca nieruchomości. 9 lipca ustawa deregulacyjna została podpisana przez prezydenta Bronisława Komorowskiego. Uwarunkowania dotyczące wykonywania wyżej wymienionych zawodów w znacznym stopniu ulegną zmianie. Przewidywane wejście w życie zapisów ustawy to 1 stycznia 2014 r. Ustawa nie spotkała się ze zrozumieniem ze strony osób zajmujących się obrotem nieruchomościami. Eksperci żalą się, że niejednoznaczne i niesprecyzowane zapisy ustawy z pewnością wprowadzą na rynku obrotu nieruchomościami liczne nieporozumienia, gdyż wiele z punktów można interpretować na różne sposoby. Do pracy pośredników w obrocie nieruchomościami odnosi się m.in. ust. 3. art. 180, mówiący o tym, że zakres czynności pośrednika w obrocie nieruchomościami każdorazowo będzie określała pisemna umowa. Obowiązywać ich będzie także ust. 3. i 4. art. 181. Do zarządców nieruchomościami odnosić się będą ust. 2. art. 184., ust. 3. i 4. art. 186. i art. 186 a. Eksperci ubolewają, że nieprzemyślane zapisy ustawy są na tyle mało precyzyjne, że wprowadzą chaos na rynku nieruchomości. Obawy wywołać może także obniżenie wymagań co do tego, kto może stać się pośrednikiem czy zarządcą nieruchomości.

Nowy system na rynku nieruchomości

Rynek pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ma teraz do dyspozycji nowy system. Jest to Zbiorowy System Zarządzania Jakością, pozwalający ujednolicić procedury w biurach zajmujących się obrotem nieruchomościami. Oczywiście tylko w tych, które przystąpiły do projektu. Program ten stworzony został prze z Polską Federację Rynku nieruchomości we współpracy z 36. biurami pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. System ten wskazuje powiązane ze sobą procesy, które mają miejsce przy obrocie nieruchomościami oraz opis procedur postępowania i wzory dokumentów. Ujednolicenie procedur oraz dokumentacji jest bardzo korzystne zarówno dla klientów, jak i dla biur pośrednictwa. System wprowadza ład i przejrzystość, które sprawiają, że klienci nie muszą być narażeni na skomplikowane i często niezrozumiałe dla nich działania. W Systemie opisano m.in. jak zawierać umowy z klientami, jak rozpoznawać ich potrzeby, w jaki sposób przygotowywać oferty czy badać opinie klientów. System został tak stworzony, by korzystający z niego pracownicy sektora związanego z obrotem nieruchomościami mogli go udoskonalać, przesyłając sugestie co do koniecznych zmian. System Zarządzania Jakością jest dostępny online. Wymagane jest zalogowanie się. Jest to bardzo wygodne rozwiązanie, pozwalające ponad 300 obecnym użytkownikom swobodnie korzystać z Systemu.

Wstępne zapoznanie się z nieruchomością dzięki wirtualnemu spacerowi

Wirtualny spacer po nieruchomości to doskonały sposób na wstępne rozeznanie się po oferowanym do sprzedaży obiekcie mieszkalnym. Klient wyposażony w wiedzę wyniesioną z wirtualnej wycieczki jest dobrze przygotowany do oglądania wzbudzającej jego zainteresowanie nieruchomości w rzeczywistości. Tego typu wirtualne spacery są oferowane przez coraz więcej firm specjalizujących się w obrocie nieruchomościami. Jest to świetny chwyt marketingowy, pozwalający klientowi zaoszczędzić sporo czasu na wstępnym wyborze odpowiadających mu nieruchomości. Same zdjęcia, nawet te wykonane w ramach profesjonalnej sesji, nie są już wystarczającą zachętą dla nabywców nieruchomości. Rynek ten jest bardzo specyficzny, ale, jak każdy inny, musi iść z duchem czasu i spełniać oczekiwania klientów. Wirtualne spaceru dostępne online, są doskonałą metodą na zapoznanie się z układem domu, rozmieszczeniem poszczególnych pomieszczeń, detalami architektonicznymi itd. Klient, który wcześniej poznał wirtualną interaktywną mapę nieruchomości, zyskuje sporą wiedzę na temat danego obiektu mieszkalnego, dzięki czemu wie, czego może się mniej więcej spodziewać po przyjeździe na miejsce. Jest to metoda usprawniająca także pracę osoby sprzedającej nieruchomość. Osoba, która przyjeżdża na miejsce po uprzednim wirtualnym zapoznaniu się z domem czy mieszkaniem, z pewnością jest zdeterminowana, by kupić właśnie tę nieruchomość.

Wirtualne spacery po nieruchomości

Właściciele nieruchomości zmuszeni są do wynajdywania coraz to nowych sposobów reklamowania domów czy mieszkań. Sprzedaż obiektów mieszkalnych jest długotrwałym i skomplikowanym procesem, nic więc dziwnego, że poszukiwane są metody, które mają skusić potencjalnych kupców do nabycia określonej nieruchomości. Wkrótce może się okazać, że coraz popularniejsze profesjonalne sesje, staną się przeżytkiem. Taki sposób prezentacji nieruchomości nie jest już na tyle skuteczny, co jeszcze nie tak dawno. Ostatnio coraz większą popularnością zaczynają cieszyć się wirtualne spacery po oferowanej do sprzedaży nieruchomości. Jest to metoda, dzięki której zarówno potencjalny nabywca, jak i właściciel nieruchomości mogą zaoszczędzić sporo czasu. Zainteresowani klienci nie muszą bowiem jechać na miejsce i oglądać oferowanej nieruchomości. Wystarczy, że obejrzą panoramiczną sesję zdjęciową, pokazującą wnętrze nieruchomości. Jest to coś w rodzaju wirtualnego spaceru po interaktywnej mapie nieruchomości. Sterowanie odbywa się za pomocą specjalnych przycisków. Dzięki takiemu spacerowi można dokładnie przyjrzeć się wnętrzu nieruchomości, zapoznać się z jego układem i architektonicznymi detalami. Wirtualna wycieczka to prawdziwa gratka dla zapracowanych osób, które nie dysponują wystarczającą ilością czasu, by jechać na miejsce i oglądać kilka nieruchomości, z których mają wybrać tę najbardziej im odpowiadającą.

Sposoby zachęcania do nabycia nieruchomości

Konkurencja na rynku nieruchomości wymusza wyszukiwanie nowych metod zachęcania potencjalnych klientów do zainteresowania się daną nieruchomością. Podejmowane są zróżnicowane działania marketingowe, mające skusić odbiorców do zakupu czy wynajmu nieruchomości. Coraz więcej właścicieli czy firm deweloperskich inwestuje w profesjonalne sesje zdjęciowe, które pomagają zachęcić klientów, zaglądających na portale branżowe, do zakupu domu czy mieszkania. Popularne stają się także wizualizacje. Wirtualne spacery po nieruchomości są dobrą metodą na zaprezentowanie domu czym mieszkania, bez konieczności jechania na miejsce, w którym zlokalizowana jest nieruchomość. Takie narzędzie reklamy, jakim jest fotografia panoramiczna, jest świetnym sposobem na zachęcenie do zainteresowania się daną nieruchomością. Jest to dużo lepsza metoda na zaprezentowanie obiektu, niż w przypadku tradycyjnej fotografii. Pozwala ona ponadto zaoszczędzić czas, zarówno klientowi, jak i właścicielowi nieruchomości. Układ, wnętrze oraz rozmaite architektoniczne detale mogą zostać dokładnie przedstawione na profesjonalnej, panoramicznej sesji. Interaktywna mapa nieruchomości daje możliwość zapoznania się ze szczegółami, które z pewnością zainteresują potencjalnych nabywców. Wirtualna wycieczka umożliwia swobodne przemieszczanie się po nieruchomości.

Reklamowanie mieszkań i domów

Branża nieruchomości jest na tyle specyficzna, że wymaga innego rodzaju działań marketingowych, niż ma to miejsce w przypadku pozostałych produktów. Specyfika polega na tym, że reklama skierowana jest tylko na lokalny rynek i do ściśle określonych grup odbiorców. Przygotowując koncepcję marketingową, trzeba uwzględnić zróżnicowane potrzeby klientów. Inaczej dociera się do osób poszukujących mieszkań, domów, działek mieszkalnych, powierzchni biurowych czy gruntów rolnych. Różnice w działaniach marketingowych widoczne powinny być także w zależności od wymagań potencjalnych klientów co do celu zainteresowania nieruchomością. Inny przekaz reklamowy musi być skierowany do osób poszukujących nieruchomości w celu zakupu, wynajmu czy wydzierżawienia. Specyficzną grupą odbiorców są np. klienci zamożni. Najlepiej jest poszukiwać klientów zainteresowanych nieruchomościami poprzez zamieszczanie ogłoszeń na branżowych portalach. Warto wynająć profesjonalnego fotografa do przygotowania sesji zdjęciowej, która z pewnością przyczyni się do zainteresowania daną nieruchomością. Same firmy zajmujące się działaniami marketingowymi w branży nieruchomości muszą także zadbać o swój własny wizerunek, dzięki czemu podniosą wiarygodność w oczach klientów. Precyzyjnie skierowane działania reklamowe w wykonaniu dbającej o swój wizerunek firmy są kluczem do sukcesu.